مجموعه پرسش ها و مشاوره حقوقي


1-    عبارت «اراضي» در صدر ماده واحده اصلاح ماده (101) قانون شهرداري صرفاً شامل اراضي با كاربري مسكوني است يا ساير كاربريها كه شرايط قانوني تفكيك براي آنها مهيا است را نيز شامل مي گردد؟

پاسخ : منظور از اراضي در متن ماده واحده، كليه اراضي واقع در محدوده و حريم شهر با هر نوع كاربري را شامل مي‌گردد كه با رعايت مفاد اين قانون و قوانين و مقررات موضوع تبصره (1) ذيل آن؛ ضوابط طرحهاي توسعه شهري و رعايت حد نصاب هاي تفكيك كاربري هاي مختلف ، قابل تفكيك و افراز است.

2-    آيا منظور از «اراضي» صرفاً زمين هاي فاقد ابنيه و مستحدثات است؟

پاسخ : منظور از عبارت «اراضي» در اين قانون، كليه زمين‌ها اعم از داراي مستحدثات يا فاقد مستحدثات مي‌باشد.

3-    تفكيك و اخذ سرانه‌هاي مربوط به اراضي دولتي موضوع تبصره (2) ماده واحده اصلاحي (101) قانون شهرداري چگونه انجام مي گيرد؟

پاسخ: وفق تبصره (1) ماده (11) قانون زمين شهري، صرفاً «تطبيق نقشه‌هاي تفكيكي و شهرسازي اراضي دولتي با طرحهاي جامع، هادي و تفصيلي و تصويب آن » بر عهده وزارت راه و شهرسازي است و سطوح معابر و قدرالسهم شهرداري مربوط به سرانه فضاي عمومي و خدماتي بايد در هنگام تفكيك يا افراز وصول شود و از اين حيث اراضي دولتي مستثني نمي باشند.

4-    آيا املاك و اراضي كه توسط دستگاه‌هاي دولتي ( از جمله بنياد مسكن، راه و شهرسازي و...) تفكيك مي شوند، مشمول سرانه‌هاي موضوع تبصره (3) ماده واحده قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداري مي باشند؟

پاسخ: هرگونه تفكيك يا افراز اراضي در محدوده و حريم شهرها، صرفنظر از نوع مالكيت (دولتي و غيردولتي) مشمول مفاد قانون اصلاح ماده (101) قانون شهرداري است.

5-    با توجه به تبصره (3) اين قانون، قدرالسهم شهرداري از اراضي مورد تفكيك و افراز چقدر مي باشد. آيا شهرداريها مي توانند با در نظر گرفتن طرحهاي توسعه شهري و موقعيت ملك، چنانچه هيچ بخشي از زمين در مسير احداث معبر قرار نگيرد، از مالك سرانه معابر را اخذ نمايند؟

پاسخ : شهرداري وفق تبصره مذكور جهت تامين سرانه فضاي عمومي و خدماتي بايد 25 درصد از مساحت كل پلاك در حال تفكيك يا افراز را كسر و از 75 درصد باقيمانده نيز 25 درصد را بابت تامين شوارع و معابر عمومي شهر دريافت نمايد كه در مجموع قدرالسهم شهرداري از كل پلاك مفروض، 75/43 درصد از كل مساحت پلاك خواهد شد.

6- آيا مالكين آن دسته از اراضي كه داراي مالكيت مشاعي و اسناد متعدد مي باشند، موظف به اجراي تبصره (3) ماده واحده قانون و واگذاري قدرالسهم شهرداري مي باشند؟

پاسخ : با توجه به تصريح قانونگذار در صدر تبصره (3) ماده (101) اصلاحي قانون شهرداري، اراضي داراي سند شش دانگ حتي با وجود مالكين متعدد يا مالكيت مشاع مشمول مفاد اين قانون مي‌باشند.

7-    تكليف اراضي با مساحت كمتر از 500 مترمربع چيست؟

پاسخ: ملاك دريافت سرانه فضاي عمومي و خدماتي، مساحت بيش از 500 متر مربع مي باشد. لذا اراضي با مساحت كمتر از آن مشمول مفاد تبصره (3) اين قانون نيستند.

8-    عمل تفكيك و افراز در اراضي كه براساس طرحهاي توسعه شهري به كاربري هاي آموزشي، بهداشتي و... ، اختصاص يافته است ، به چه صورت انجام مي گيرد؟

پاسخ : چنانچه مالك، متقاضي تفكيك املاك مذكور  وفق كاربري مصوب طرح هاي توسعه شهري باشد، با رعايت حد نصاب تفكيك براي كاربري مصوب، مطابق ضوابط و مقررات مربوطه ، تفكيك اراضي يادشده بلامانع است.

9-آن قسمت از اراضي با مساحت بيش از 500 مترمربع كه قبلاً طرح تفكيك نسبت به آن اجرا و سطوح معابر از آنها كسر گرديده است آيا مشمول ماده (101) اصلاحي قانون شهرداري مي باشند؟

پاسخ : چنانچه تقاضاي تفكيك يا افراز براي زميني مطرح گردد كه قبلاً طرح تفكيكي نسبت به آن اجرا شده است درصورتيكه قطعات تفكيك شده قبلي بيش از 500 مترمربع مساحت و داراي سند شش دانگ باشند، مشمول اين قانون خواهند بود.

10-با توجه به ماده (101) اصلاحي قانون شهرداري، آيا علاوه بر سرانه‌هاي موضوع تبصره (3) ماده واحده، عوارض تفكيك نيز در قالب عوارض محلي به اين اراضي تعلق مي گيرد؟

پاسخ : پس از واگذاري سرانه‌هاي موضوع تبصره (3) ماده واحده از سوي مالك يا مالكين، اخذ هرگونه عوارض از اراضي با مساحت بيش از 500 متر مربع به منظور تفكيك، ممنوع بوده و وجاهت قانوني ندارد.

بديهي است اخذ عوارض تفكيك از اراضي با مساحت كمتر از 500 متر مربع كما في السابق بر اساس تعرفه مصوب شوراي اسلامي شهر بلامانع است.

  11- آيا اراضي وقفي مشمول تبصره (4) ماده واحده اين قانون مي شوند يا خير؟

پاسخ: با توجه به نظريه شماره 44599/30/90 مورخ 2/9/1390 شوراي محترم نگهبان ، تسري تبصره (4) اين قانون به موقوفات خلاف موازين شرع تشخيص داده شده است. در هر صورت اجراي ضوابط و مقررات طرحهاي توسعه شهري براي اينگونه اراضي الزامي است.

12- در مورد دريافت وجه معادل قدرالسهم شهرداري (موضوع تبصره 3 ماده واحده)، آيا نظر يك نفر كارشناس كه از طرف شهرداري تعيين مي‌شود كافي است يا وفق تبصره (1) ماده واحده قانون نحوه تقويم ابنيه، املاك و اراضي مورد نياز شهرداريها مصوب 25/8/1370 ، نظر سه نفر كارشناس رسمي دادگستري الزام دارد؟

پاسخ: وفق تبصره (3) قانون مذكور قيمت روز زمين،‌ طبق نظر يك نفر كارشناس رسمي دادگستري تعيين مي شود.

با توجه به ابهامات موجود در نحوه اجراي قانون«اصلاح ماده (101)قانون شهرداري مصوب 28/1/1390»بدينوسيله برخي سوالات مطروحه و پاسخ آنها جهت آگاهي به شرح ذيل اعلام مي‌گردد :